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2021.12.06
疫情下的泰國樓市 「穩守」靠位置 排屋及半獨立屋成市場新焦點
明報 - 環球置業連線
泰國樓市在疫情前備受海外買家追捧，促使當地樓價急升，優質單位難求，惟受疫情封關影響，海外買家銳減導致銷情轉淡，多層式住宅（Condo）的售價及出租能力備受市場考驗，然而排屋及半獨立屋卻在疫市中受到關注。咫尺環球置業有限公司銷售總監區愷恩（Joey Au）表示，泰國政府即將放寬外國人長期居留及購買屋地政策，預料購買別墅物業或會成為新市場趨勢。
疫情封關對泰國樓市帶來影響，Joey表示，泰國樓市在今年明顯表現淡靜，由於市場上的Condo物業供應量多，市中心樓價跌幅輕微，距離BTS及MRT站800米以外的樓盤跌幅較多，尤其位置偏遠的Condo跌幅更接近兩成。反而排屋或半獨立屋卻變化不大。另外，疫情下樓盤「見真章」，只要距離鐵路站800米以內或位置好的Condo會較易出租，雖然當地人會壓價，但減租約一成已有承接，一般可在一至三個月租出，然而距離鐵路站較遠的偏遠地區，可能半年以上也租不出。反觀排屋或半獨立屋卻變化不大。
Condo市場受壓，但Townhouse等別墅卻受到買家歡迎。Joey解釋，疫情令在家工作人士想轉換較寬敞的居住空間，更重要是當地政府為振興經濟，在年初向當地人放寬按揭申請，首次置業人士可借九成按揭，購買第二間物業也可借八成。而且泰國人喜歡住「屋仔」，最近有別墅項目推出，在當地銷情理想。以往買泰國樓收租的港人，也購買兩至三房別墅作為旅行時自用。
吸引「第二家園」買家轉投泰國
馬來西亞「第二家園計劃」（MM2H）以往門檻低，吸引不少港人投資物業作移居部署，惟疫情期間停止審批申請，到今年10月才重啟。Joey表示，「第二家園計劃」的門檻大大提高，因此很多人查詢泰國長期逗留的簽證。他透露，泰國政府計劃放寬外國人長期居留政策。以前外國人買樓不可列入退休簽證及移民，現時草擬的「升級」計劃下，只需購買1,200萬泰銖的物業可取得長期逗留的簽證。加上泰國醫療及國際學校出名及選擇多，相信在新政策下，可吸引外國人轉投泰國。
有發展轉向配備會所別墅項目
由於市場不乏Condo項目選擇，別墅項目則相對較少，Joey透露有發展商計劃在接下來一兩年將土地改為興建別墅項目，而且提供設施及園林景觀，因此新建的別墅式屋苑大多會有泳池及健身室，令當地人感到有新鮮感。在選擇別墅項目方面，他建議要留意物業位置及當區發展潛力，是否有當地二手市場承接及容易出租，而屋苑還要有配套才有競爭力。另外，以往北面近一帶一路高鐵站的Bang Sue受歡迎，最近很多本地人則選擇南面Bangana，這個泰國東部經濟走廊(EEC)的大門，鄰近機場、有眾多甲級寫字樓及政府配套投入，具有發展潛力。
別以為別墅一定售價不菲，Joey指，以Bangana區為例，80萬元可入手近BTS站的一間30平方米左右的Condo，但70餘萬元可買入88平方米兩層高的別墅單位。不過在此提醒買家Condo的單位配套廚櫃等設施，有些項目更送傢俬，但Townhouse或半獨立屋，只有牆身、地板及洗手間等基本設施，買家要自行裝修添置廚櫃及冷氣等設施。出租回報方面，疫情下的市中心Condo租金回報約4%，Townhouse為5-6%。
宜以公司持有永久業權屋地
很多人買別墅也想兼得永久土地，惟在泰國法律下，以個人名義購買帶土地的房產的外國人，只可享有租賃業權（Leasehold），而不可獲得永久業權（Freehold）。Joey指出，海外人士要擁有帶土地物業的永久業權，需要開設泰國公司購買，但外國人不可持有超過49%公司股權。可在成立公司時簽署協議持有股權的泰國人只作為股東，將決策權交由買家處理便可。另外，當地政府規定給海外人士的地租最長30年，以Bangna項目為例，持有土地的發展商為保障買家，在買賣合約列出提供30+30+30年，共90年租賃業權。將來當地人購買也會回復永久業權，不會影響二手買賣。Joey強調現在是買「當頭起」，加上政策配合，置業焦點將由Condo轉移至Townhouse，看好未來升值潛力。至於Condo，他認為總會有市場，只要是市中心、近鐵路站及商場，長遠也一定「無問題」。
Kraf Bangna 泰國曼谷園林別墅
項目由發展商Altitude傾力打造，位於曼谷Bangna - 泰國東部經濟走廊（EEC）起點。Bangna是未來經濟核心樞紐，大型企業已經相繼進駐。項目佔地約680,000平方呎，提供2至3房園林別墅，特高樓底設計，無縫連接大自然與城市生活。
項目毗鄰城中休閒及購物熱點 Mega Bangna、Central Village、Central Plaza、Siam Premium Outlet及IKEA 等。多個大型項目即將落成，包括Bangkok Mall、 Mega City、MRT黃色線、LRT機場綫，日後輕易往返市中心及素萬那普國際機場。鄰近多間國際學校及醫院如Berkeley International、Bangkok Patana、Anglo Singapore及Princ Suvarnabhumi Hospital等。
Kraf Bangna設有逾15萬平方呎的園林及會所設施，包括綠林俱樂部、湖畔庭園、小艇碼頭、游泳池、健身室、兒童城堡、寵物樂園、籃球場、羽毛球場、禮賓及專車接駁服務等。項目已售出7成，現加推少量優質單位，只需港幣70餘萬起。預計2021年第四季落成。
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明報環球置業連線報道
文章日期：2021年12月3日
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